Condamné à la prison à perpétuité par un tribunal chinois, Hui Ka Yan, l’ex-magnat de l’immobilier a fini par incarner l’ascension et la chute du marché immobilier chinois.
La crise immobilière entre dans sa sixième année et continue de peser sur la seconde puissance économique chinoise.
Le ciel reste flou
Six ans après les changements opérés par les régulateurs financiers chinois au sein du secteur immobilier lourdement endetté, la crise persiste. Des millions de propriétés partiellement construites sont à l’abandon à travers la Chine, la reprise des prix des logements neufs dans les plus grandes villes, comme Pékin et Shanghai, s’est essoufflée, les ventes de terrains continuent de plonger et la baisse des achats s’accélère dans les ventes immobilières et la construction.
Dans les petites villes à l’intérieur du pays, les prix des logements anciens ont chuté de près d’un quart par rapport aux niveaux de 2020, freinant ainsi la consommation. L’économie chinoise a progressé de 4,3% au cours des trois mois se terminant en juin par rapport au même trimestre de l’année dernière, soit la croissance la plus lente en plus de trois ans.
L’immobilier était un moteur de la demande intérieure en Chine, mais désormais le pays s’appuie de plus en plus sur les exportations pour sa croissance. Le doublement de l’excédent commercial de la Chine depuis 2019 a exacerbé les tensions commerciales avec l’Union européenne et les États-Unis, et alimente les inquiétudes concernant un « Choc chinois 2.0 », les exportations évincent les industries locales chez les partenaires commerciaux, y compris dans les pays du Sud global.
Un problème profond
« Le problème est systémique, et il n’y a pas grand-chose à faire », a déclaré Sam Radwan, directeur général du cabinet de conseil immobilier Enhance International, à l’agence de presse Reuters. « Il y a plus de logements que de ménages — les résidences secondaires étaient utilisées comme investissement par plus d’un tiers de la population ».
Evergrande a fait défaut en 2021 et a entamé sa liquidation en 2024. Son concurrent Country Garden a fait défaut en 2023 et n’a effectué aucun achat de terrain depuis cette année. De leurs côtés, China Vanke tente de prolonger certains remboursements d’obligations et a remplacé la majeure partie de sa direction par des cadres issus d’entreprises d’État.
Le président Xi Jinping a cherché à réorienter le crédit bancaire et le soutien de l’État de l’immobilier vers les industries technologiques stratégiques, comme la robotique et les semi-conducteurs. Cependant, ces secteurs émergents sont encore trop modestes pour compenser le frein exercé par l’atonie persistante du logement, selon les analystes.
Le pire serait passé
« La croissance et les bénéfices de la croissance sont répartis de manière beaucoup plus étroite dans l’économie », a déclaré à Reuters Max Zenglein, économiste senior au Conference Board Asia. « C’est l’une des raisons principales pour lesquelles la consommation ne redémarre pas ».
La plupart des promoteurs privés ont fait défaut, tandis que les promoteurs publics dominent désormais le marché. Les acteurs du marché s’attendent à ce que le secteur immobilier soit davantage soumis à la surveillance de l’État.
« La considération principale est de savoir qui est derrière — s’il s’agit d’une entreprise d’État centrale ou locale », a déclaré un chargé d’affaires dans une grande banque d’État. « En pratique, les banques ont largement cessé de prêter aux promoteurs privés depuis longtemps ».
Sam Radwan a estimé qu’il faudra 18 mois pour résorber les stocks de logements. Les prix de l’immobilier vont chuter de 40% supplémentaires par rapport aux niveaux de 2025 pour atteindre un équilibre, dit-il. « Les citoyens chinois sont des gens très avisés », a déclaré Sam Radwan. « Ils savent pertinemment qu’ils sont loin d’avoir touché le fond, mais ils ne voient pas le bout du tunnel ».
D’autres analystes plus optimistes estiment que le dure est derrière. « Nous ne prévoyons pas de détérioration substantielle à partir d’ici », a déclaré Christopher Beddor, directeur adjoint de la recherche sur la Chine chez Gavekal Dragonomics. « Mais la trajectoire la plus probable est une correction continue et laborieuse des prix qui finira par assainir le marché et ouvrir la voie à une certaine amélioration ».