La crise de la dette de China Vanke révèle les failles de la stratégie de sauvetage immobilier de Pékin

China Vanke, longtemps considérée comme l’une des valeurs sûres de l’immobilier chinois, illustre de façon frappante les tensions croissantes qui pèsent sur les efforts de sauvetage du secteur immobilier menés par Pékin.

Le point de bascule a été la toute première proposition de Vanke à ses investisseurs de reporter le remboursement d’une obligation onshore de 2 milliards de yuans arrivant à échéance le 15 décembre 2025. Cette demande, conjuguée aux informations selon lesquelles Pékin envisagerait une solution « axée sur le marché » à ses problèmes d’endettement, a provoqué une vive réaction des marchés, d’après GlobalData, société leader dans le domaine des données et de l’analyse.

Une obligation en yuans de Vanke arrivant à échéance en mars 2027 a chuté à un nouveau plus bas fin novembre 2025, entraînant la suspension des cotations de plusieurs de ses obligations négociées en bourse. Les actions de la société cotées à Hong Kong ont atteint un niveau historiquement bas, tandis que celles cotées à Shenzhen sont tombées à des niveaux inédits depuis 2008.

Vanke détient 364,3 milliards de yuans de dettes portant intérêt et a récemment annoncé une perte nette de 16,1 milliards de yuans au troisième trimestre. L’agence de notation S&P a abaissé la note de l’entreprise à CCC- et l’a placée sous surveillance négative, soulignant que sa dette est « vulnérable aux risques de non-paiement ou de restructuration difficile ».

Murthy Grandhi, analyste des profils d’entreprises chez GlobalData, commente : « Pendant des années, les investisseurs ont supposé que la participation étatique d’environ 30 % dans Vanke, via Shenzhen Metro, la protégerait des graves difficultés rencontrées par des promoteurs tels qu’Evergrande et Country Garden. Cependant, la situation actuelle laisse penser que ces hypothèses sont remises en question. »

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Les conséquences dépassent largement le cadre d’un seul promoteur. Vanke est une marque nationale dont les projets phares se situent dans les grandes métropoles ; toute restructuration désordonnée risquerait d’ébranler la confiance du marché bien plus gravement que des défauts de paiement chez des concurrents plus petits et privés. Cette situation survient alors que le marché immobilier chinois entre dans sa quatrième année de récession : les prix des logements neufs ont chuté de 0,5 % en octobre 2025 par rapport au mois précédent, soit la plus forte baisse en un an, et sont en recul de 2,2 % sur un an. Les prix des logements existants sont également en baisse dans 70 villes, tandis que les ventes et les investissements continuent de se contracter.

L’objectif principal de Pékin a évolué : il ne s’agit plus de soutenir les promoteurs immobiliers, mais de garantir l’achèvement des logements prévendus afin de préserver la stabilité sociale. Cela explique en partie la volonté apparente du gouvernement d’envisager une restructuration de Vanke axée sur le marché plutôt que de lui accorder un renflouement illimité.

Parallèlement, les décideurs politiques s’efforcent de réformer le financement immobilier. L’autorité chinoise de régulation des marchés financiers a publié un projet de réglementation visant à étendre le marché des REIT (sociétés d’investissement immobilier cotées) aux biens immobiliers commerciaux tels que les hôtels, les immeubles de bureaux et les stades, complétant ainsi les catégories d’actifs existantes comme les parcs logistiques et les centres commerciaux. L’objectif est de créer de nouvelles sources de financement pour les promoteurs et d’élargir l’accès des investisseurs à l’immobilier locatif, tout en orientant le secteur vers ce que Pékin qualifie de développement « de haute qualité ».

Grandhi conclut : « Alors que la confiance des acheteurs de logements reste faible, que les difficultés démographiques s’intensifient dans les petites villes et que les promoteurs continuent de faire face à des contraintes de liquidités, la trajectoire de Vanke sera un test crucial de la capacité de la Chine à gérer le douloureux démantèlement d’un secteur qui contribuait autrefois jusqu’à un quart du PIB national. »