De Project Syndicate, par Yu Yongding – Au cours des deux décennies qui se sont écoulées depuis que le Conseil d’État chinois a officiellement classé le secteur immobilier comme « industrie pilier », le secteur a connu un développement rapide, propulsant la croissance du PIB et inspirant à des millions de Chinois le rêve de devenir propriétaire de leur propre maison. Mais le secteur est désormais en proie à des problèmes, allant des prix élevés à des dettes massives, et menace de saper la croissance à un moment où la Chine ne peut pas se le permettre.
Bien qu’il n’existe pas de propriété foncière privée en Chine, les ménages sont désireux de devenir propriétaires de leur propre logement, à la fois pour améliorer leurs conditions de vie et pour accumuler des richesses. Les Chinois ne peuvent pas facilement acheter des actifs étrangers, en raison du contrôle des capitaux, et les bourses chinoises n’ont pas enregistré de bons résultats. La Chine ne taxe pas l’immobilier résidentiel, les plus-values ou les successions – et promet d’importantes gains de valeur. En conséquence, la propriété devient la forme d’actif la plus attractive à posséder.
De 2005 à 2021, l’indice des prix réels de l’immobilier résidentiel en Chine a augmenté de 28,5%, passant de 87,95 à 112,99. Même si l’indice des prix a chuté à plusieurs reprises au fil des ans, il a toujours rebondi fortement, donnant aux Chinois l’impression qu’en matière d’accumulation de richesse, l’accession à la propriété est pratiquement une valeur sûre.
Mais comme les anticipations d’une hausse des prix de l’immobilier et la spéculation font augmenter les prix réels à un rythme bien supérieur à la croissance du revenu disponible des ménages, les logements deviennent de plus en plus inabordables pour les jeunes Chinois, sans parler des travailleurs migrants, qui ne bénéficient pas des mêmes droits que les permanents des habitants de la ville. Dans certaines villes de premier rang, les logements coûtent plus de 40 fois le revenu moyen.
Le gouvernement chinois a tenté à plusieurs reprises de maîtriser les prix de l’immobilier, notamment en limitant le nombre d’achats immobiliers qu’un seul ménage peut effectuer et même en imposant des contrôles administratifs sur les prix de l’immobilier . Mais ces mesures se sont révélées largement inefficaces et parfois même contre-productives. Même si cela s’explique en partie par le fait que les acheteurs et les vendeurs trouvent des moyens de contourner les restrictions, la raison fondamentale est que le secteur immobilier a effectivement détourné l’économie chinoise.
Le secteur immobilier a une chaîne de valeur très longue, donc quoi qu’il arrive, cela a des effets profonds, tant en amont qu’en aval. Une croissance plus lente des prix de l’immobilier entraîne une croissance plus lente de l’investissement immobilier. Étant donné que ces investissements et activités connexes représentent une part importante du PIB chinois – plus de 10% en moyenne au cours de la dernière décennie – cela pèse sur la croissance économique globale.
Pendant des années, chaque fois que cela se produisait, le gouvernement chinois répondait en assouplissant ou en annulant toutes les mesures qui entravaient la croissance des prix, ouvrant ainsi la voie à une forte reprise de l’investissement immobilier et des prix de l’immobilier. Après le krach de 2014-2015, les prix de l’immobilier ont bondi – et ont continué d’augmenter au cours des six années suivantes, ce qui constitue la plus longue hausse (essentiellement) ininterrompue des prix depuis 2003.
Ainsi, en 2021, le gouvernement chinois est à nouveau intervenu en introduisant trois « lignes rouges » pour les promoteurs immobiliers. Si un promoteur avait un ratio passif/actif supérieur à 70%, un ratio d’endettement net supérieur à 100% ou un ratio trésorerie/dette à court terme supérieur à 100%, il perdrait l’accès à crédit bancaire. Sans surprise, l’indice des prix de l’immobilier a rapidement commencé à baisser, suivi par une croissance de l’investissement immobilier.
Ce qui a surpris, c’est l’ampleur de la baisse : en 2022, l’investissement immobilier a chuté de 10% sur un an. Et même si le gouvernement a rapidement assoupli considérablement sa politique restrictive, le rebond habituel ne s’est jamais concrétisé. Au contraire, au cours des dix premiers mois de 2023 , la croissance des investissements immobiliers a encore diminué de 9,3 % sur un an et le volume des surfaces invendues a augmenté de 18,3%.
Aujourd’hui, un nombre croissant de promoteurs immobiliers sont au bord du défaut de paiement, en raison de la combinaison de ratios passif/actif élevés et d’un manque de liquidités. Et certains – notamment Evergrande, le deuxième développeur chinois – sont déjà tombés à la dérive. Alors que les autorités de régulation chinoises insistent sur le fait que le défaut d’Evergrande est un événement ponctuel qui aura peu d’impact sur le marché, on ne peut nier les risques croissants dans le secteur immobilier. Dans le passé, la Chine a toujours réussi à s’en sortir, mais cette fois-ci, il se pourrait bien que ce soit différent.
Il est certain que les défauts de paiement des promoteurs immobiliers, même les plus importants, ne risquent pas de provoquer une crise financière systémique en Chine. À la fin du troisième trimestre de cette année, l’encours des prêts bancaires en Chine s’élevait à 234 500 milliards de yens (33 000 milliards de dollars), les prêts hypothécaires ne représentant que 39 000 milliards de yens (16,6% du total) et les crédits immobiliers. les développeurs s’élevaient à 13 000 milliards de yens (5,6 % du total). Compte tenu des normes élevées imposées aux emprunteurs et des exigences élevées en matière de mise de fonds, la qualité des prêts hypothécaires en Chine est élevée.
Le problème auquel sont confrontées les banques n’est pas la perspective d’un défaut de paiement à grande échelle des emprunteurs, mais plutôt le désir croissant des emprunteurs de rembourser leurs prêts hypothécaires par anticipation. Même si le ratio de prêts non performants des banques chinoises est actuellement très faible – inférieur à 2% – il pourrait augmenter fortement si le gouvernement ne parvient pas à remédier à la détérioration des finances des promoteurs (et de leurs entreprises en amont et en aval).
Au-delà de la liquidation et de la restructuration des promoteurs immobiliers en faillite, le gouvernement chinois peut contenir les risques financiers en plaçant les promoteurs immobiliers menacés d’insolvabilité sous un contrôle gouvernemental plus strict, que ce soit par le biais d’une tutelle ou d’une nationalisation temporaire. Il pourrait également fournir des liquidités aux promoteurs solvables qui en ont besoin et acheter les actifs (financiers ou physiques) des promoteurs qui sont sous pression pour proposer des « ventes éclair ».
Avec une situation budgétaire relativement solide et une banque centrale disposant de la marge nécessaire pour adopter une politique monétaire plus expansionniste, la Chine devrait être en mesure de faciliter la résolution des problèmes d’endettement du secteur immobilier. On espère que le gouvernement chinois s’en sortira encore une fois.
Yu Yongding, ancien président de la Société chinoise d’économie mondiale et directeur de l’Institut d’économie et de politique mondiales de l’Académie chinoise des sciences sociales, a siégé au Comité de politique monétaire de la Banque populaire de Chine de 2004 à 2006.
Droit d’auteur : Syndicat du projet, 2023.
www.project-syndicate.org
